Ruko HGB Bisa Jadi Hak Milik, Ini Syaratnya

Pentingnya Memahami Status Hak Atas Tanah untuk Pemilik Ruko

Pemilik rumah toko (ruko) perlu memahami status hak atas tanah yang mereka miliki. Umumnya, ruko hanya memiliki alas hak berupa Hak Guna Bangunan (HGB). Namun, ada peluang untuk meningkatkan status kepemilikan tersebut menjadi Hak Milik, asalkan memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol, Shamy Ardian, menjelaskan bahwa ruko dengan status HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik jika memenuhi ketentuan yang berlaku. Yang terpenting, masyarakat harus memastikan status tanah, kesesuaian peruntukan ruang, serta kelengkapan administrasi sebelum mengajukan permohonan.

Perbedaan antara HGB dan Hak Milik

Secara prinsip, HGB merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Meskipun masa tersebut dapat diperpanjang, HGB tidak bersifat selamanya. Berbeda dengan Hak Milik yang merupakan hak kepemilikan penuh atas tanah, bersifat turun-temurun, dan tidak dibatasi waktu. Oleh karena itu, peningkatan status menjadi Hak Milik dapat memberikan kepastian hukum yang lebih kuat bagi pemegangnya.

Namun demikian, tidak semua HGB dapat langsung ditingkatkan. Ruko yang alas haknya dapat ditingkatkan perlu memenuhi syarat, di antaranya:

• Status HGB masih berlaku
• Berdiri di atas tanah negara
• Peruntukan tanah sesuai dan tidak berada di kawasan yang dibatasi untuk pemberian Hak Milik
• Pemohon adalah Warga Negara Indonesia (WNI)

Selain itu, bangunan ruko tersebut harus memenuhi ketentuan, termasuk apabila difungsikan sebagai tempat tinggal sesuai regulasi yang berlaku. Sebaliknya, peningkatan tidak dapat dilakukan apabila tanah berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) yang tidak memungkinkan peningkatan hak, pemohon bukan WNI, atau tanah termasuk kategori dengan pembatasan khusus.

Syarat Administratif yang Harus Dipenuhi

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, pemohon perlu menyiapkan beberapa dokumen, seperti:

• Identitas diri
• Sertipikat HGB yang masih berlaku
• Dokumen perizinan bangunan atau persetujuan bangunan gedung
• Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) apabila dipersyaratkan

Dalam kondisi tertentu, misalnya peralihan karena pewarisan, dokumen tambahan seperti surat keterangan ahli waris juga diperlukan. Seluruh proses dan pembiayaan mengikuti ketentuan resmi yang berlaku.

Batas Luas Hak Milik yang Diberikan

Ketentuan tersebut diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1339 Tahun 2022 tentang Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum. Ruko yang bukan merupakan bagian dari satuan rumah susun dan dimiliki oleh perseorangan WNI hanya dapat diberikan Hak Milik dengan luas maksimal 120 meter persegi. Sementara itu, untuk rumah tinggal milik perseorangan WNI yang difungsikan sebagai hunian, batas luas maksimal pemberian Hak Milik ditetapkan hingga 600 meter persegi.

Langkah yang Harus Diambil oleh Pemilik Ruko

Dengan memahami syarat dan mekanismenya, pemilik ruko dapat mengambil langkah yang tepat untuk meningkatkan status hak atas tanahnya. Untuk memastikan kelayakan dan kelengkapan dokumen, masyarakat disarankan melakukan pengecekan dan berkonsultasi langsung ke Kantor Pertanahan setempat agar proses berjalan tertib, transparan, dan sesuai prosedur.